في ظل التغييرات القانونية الأخيرة، يسعى العديد من المواطنين، سواء كانوا مستأجرين أو مالكين لعقارات قديمة، إلى فهم موقفهم القانوني بعد أن وافق مجلس النواب في جلسته العامة أمس، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، بشكل نهائي على مشروع قانون قدمته الحكومة يتناول بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
المادة 1.. المعنيون بالقانون
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لأغراض السكن، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لأغراض غير سكنية، وفقاً لأحكام القانونين رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن، ورقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن.
المادة 2.. فترات السماح قبل إنهاء العقد
تُنهى عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة لأحكام هذا القانون بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، بينما تنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لأغراض غير سكنية بعد خمس سنوات، إلا إذا تم الاتفاق على إنهاء العقد قبل ذلك.
المادة 3.. معايير التصنيف بين المناطق والوحدات
سيتم تشكيل لجان حصر بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة، تهدف إلى تقسيم المناطق التي تحتوي على أماكن مؤجرة لأغراض سكنية إلى مناطق متميزة ومتوسطة واقتصادية، مع مراعاة المعايير التالية:
1-الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار
2-مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.
3-المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.
4-شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
5-القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان
تُكمل هذه اللجان أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ويمكن لرئيس مجلس الوزراء تمديد فترة الانتهاء من الأعمال لمدة مماثلة، وسيتم نشر نتائج اللجان في الوقائع المصرية وإعلانها في وحدات الإدارة المحلية بكل محافظة.
المادة 4.. قيمة الزيادات
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، ستكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لأغراض سكنية في المناطق المتميزة عشرين ضعف القيمة الإيجارية القانونية السارية، مع حد أدنى قدره ألف جنيه، بينما ستكون عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن في المنطقتين المتوسطة والاقتصادية، وحد أدنى قدره أربعمائة جنيه للأماكن المتوسطة، ومائتين وخمسين جنيهاً للأماكن الاقتصادية.
وسيكون على المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، حسب الحالة، سداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيهاً شهرياً، على أن يبدأ المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، اعتباراً من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص، بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
المادة 5.. قيمة زيادة الوحدات المستغلة لغير غرض السكنى «تجاريا»
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون، ستكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لأغراض غير سكنية خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
المادة 6.. نسبة الزيادة السنوية
ستزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4 و5 من هذا القانون سنوياً بنسبة 15%.
مادة 7.. حالات إخلاء الشقق بالإيجار القديم وفق القانون الجديد
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المذكورة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981، يتعين على المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، حسب الحالة، إخلاء المكان المؤجر وإعادته إلى المالك أو المؤجر في نهاية المدة المحددة في المادة 2 من هذا القانون، أو في حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين.
1-إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر
2-إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، حسب الحالة، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
وفي حال الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر، حسب الحالة، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
كما يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، حسب الحالة، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقاً للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.
المادة 8.. يمنح المستأجر أولوية للحصول على وحدة بديلة
مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2) و(7) من هذا القانون، يُمنح كل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، سواء بالإيجار أو التمليك، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك من خلال طلب يُقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، مرفقاً به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وستكون الأولوية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية، خاصة المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد إليهم عقد الإيجار.
وسيصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشؤون الإسكان خلال 30 يوماً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقي الطلبات أو البت فيها وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولة المعنية بتخصيص الوحدات المتاحة.
ستلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها، مع الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي الذي تحرر له عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداء، وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة في المادة الثانية من هذا القانون.
وفي حال إعلان الدولة عن وحدات سكنية أو غير سكنية، سواء بالإيجار أو التمليك، سيكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة، على أن تُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، وسيحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
المادة 9.. إلغاء قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد
مع عدم الإخلال بحكم المادة 2 من هذا القانون، سيتم إلغاء القوانين أرقام 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997، اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما سيتم إلغاء كل حكم يتعارض مع أحكامه.
المادة 10.. تطبيق قانون الإيجارات الجديد فور نشره رسميًا
سيتم نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، وسيبدأ العمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.