«الإيجار القديم في مصر: 16 قانونًا و100 عام من الصراع بين الملاك والمستأجرين» (تقرير شامل)

تتباين الآراء حول قانون الإيجار القديم الذي وافق عليه مجلس النواب مؤخرًا، حيث يظهر الانقسام بين المؤيدين والمعارضين، ولا تزال الخلافات قائمة بين الملايين من الملاك والمستأجرين، في الوقت الذي تسعى فيه الدولة إلى إنهاء النزاع المستمر بين الطرفين.

في هذا التقرير، نستعرض قصة الإيجار القديم في مصر على مدار قرن كامل، من خلال 16 قانونًا تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:

بدأت القصة خلال الحرب العالمية الأولى، حين صدر القانون رقم 11 لسنة 1920، الذي قيد أجور المساكن، حيث حدد الحد الأقصى للأجرة ليكون مساوياً للأجرة المنصوص عليها في أول أغسطس 1914 مضافًا إليها 50%، كما نص على عدم جواز إخراج المستأجر من المسكن إلا بحكم المحكمة، ولأسباب محددة مثل عدم سداد الأجرة خلال 15 يومًا من تاريخ المطالبة، أو عدم عناية المستأجر بالعين، أو استخدامه في أغراض غير مناسبة للمسكن.

ثم جاء القانون رقم 4 لسنة 1921، ليشمل جميع الأماكن سواء السكنية أو غير السكنية بسبب ظروف الحرب.

وفي ظل الحرب العالمية الثانية، صدر القانون رقم 151 لسنة 1941، الذي منع الملاك من زيادة القيمة الإيجارية، وامتد العقود تلقائيًا لمنع طرد المستأجرين، مراعاةً للظروف الصعبة، حيث كان يتم طرد المستأجرين المصريين وتأجير الوحدات للأجانب بأسعار مرتفعة.

بعد ثورة 1952 وحتى الستينات، شهدت الفترة إصدار مجموعة من التخفيضات على القيمة الإيجارية لكافة الأماكن، تمثلت في 6 قوانين على مدار 13 عامًا، ومنها:

القانون 199 لسنة 1952، الذي خفض الإيجار بنسبة 15% على الوحدات التي أنشئت من أول يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952، وطبق اعتبارًا من أكتوبر 1952.

القانون 55 لسنة 1958، الذي خفض الإيجار بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958، اعتبارًا من إيجار يوليو 1958.

أما القانون رقم 168 لسنة 1961، فقد خفض الإيجار بنسبة 20% على الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961، اعتبارًا من ديسمبر 1961.

صدر القانون رقم 46 لسنة 1962، الذي حدد القيمة الإيجارية بناءً على نسبة من قيمة الأرض والمباني، مع تشكيل لجان خاصة للنظر في التظلمات.

القانون رقم 7 لسنة 1965 جاء بتخفيضات جديدة، حيث خفض الإيجار بنسبة 35%، وأيضًا خفض الإيجار لكافة الأماكن الخاضعة للقوانين السابقة بنسبة 20% اعتبارًا من إيجار مارس 1965، مما يعني أن هذه الأماكن خضعت للتخفيض مرتين.

أما السبعينات، فقد شهدت إصدار القانون رقم 49 لسنة 1977، الذي ألغى جميع القوانين السابقة وأدخل أحكامًا جديدة، منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة.

في الثمانينات، صدر القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي قدم توازنًا لصالح الملاك من خلال وضع ضوابط جديدة مثل تحديد قيمة الإيجار للأماكن السكنية، ووضع حد أقصى للوحدات بنظام التمليك، بالإضافة إلى إشراك المستأجرين مع الملاك في صيانة المباني.

في التسعينات، واصلت الدولة إصدار القوانين التي تهدف إلى إلغاء القوانين الاستثنائية، حيث صدر القانون رقم 4 لسنة 1996 المعروف بقانون الإيجار الجديد، الذي أتاح حرية التعاقد بين الملاك والمستأجرين.

القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 أرسى قواعد جديدة للعقود، وأعطى للعقود الموثقة قوة السند التنفيذي بموجب القانون رقم 137 لسنة 2006، مما ساهم في إعادة الثقة بين المواطنين.

مع مطلع الألفية، صدر القانون رقم 14 لسنة 2001، الذي عدل قيمة الزيادة السنوية، وأصبح لا يوجد ما يسمى بقانون الإيجارات القديمة، لكن تبقى مشكلة العقود القديمة دون حل.

في 6 مارس 2022، بدأ تطبيق الزيادة الجديدة في قيمة الإيجارات القديمة وفقًا للقانون رقم 10 لسنة 2022، الذي نص على زيادة الإيجار بنسبة 15% سنويًا حتى 2027، مما يعني أن الإيجار القديم شهد زيادة ثانية بعد الزيادة الأولى في مارس 2022.

تسري الزيادة الجديدة على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط لغير أغراض السكن، ولا تشمل الوحدات المخصصة للأشخاص الطبيعيين، مما يوضح الفرق بينهما في قانون الإيجار القديم.